相続した土地の売却時にかかる費用は？税金や注意点も確認しよう

相続した土地を売却する際に必要な税金と費用の基本

相続した土地を売却する際に考えておきたい主な税金と費用は、以下の三点です。

登録免許税は、土地の固定資産税評価額に対して0.4％を乗じた額が目安です（1,000円未満切り捨て）。たとえば固定資産税評価額が1,000万円の場合、登録免許税は約4万円になります。

印紙税は、土地売買契約書に貼る収入印紙による納税です。契約書の金額に応じて税額が定められており、たとえば4,000万円の契約なら、現在の軽減措置によって1万円の印紙が必要です。印紙は売主・買主それぞれが保管する契約書に貼る必要がある点にも注意が必要です。

譲渡所得税とは、売却によって得た利益にかかる税金で、①所得税、②住民税、③復興特別所得税が含まれます。所有期間が5年超の「長期譲渡所得」は税率が低く、約15.315％（復興特別所得税含む）、一方5年以下の「短期譲渡所得」は約30.63％と高くなります。

：取得費・譲渡費用の把握とその税務上の扱い

相続した土地を売却する際には、取得費や譲渡にかかった費用（譲渡費用）を正確に把握することが大切です。これらを正しく計上することで、譲渡所得（＝売却価格－取得費－譲渡費用）の計算が適切になり、結果として税負担が軽減される可能性があります。

まず、取得費が不明な場合は、国税庁の特例として「概算取得費（売却価格の５％）」を取得費として用いることが認められています。例えば、土地を３０００万円で売却した場合、取得費が不明であれば１５０万円を取得費とみなすことが可能です（取得費＝売却価格×５％）。ただし、この方法は取得費が本来より低額となり、譲渡所得が大きくなりやすいため、極力実際の取得費を把握する努力も並行して必要です。

次に、譲渡費用に含まれる費用については、登記費用や測量費、仲介手数料などがあります。これらを漏れなく計上することで、譲渡所得の負担を軽減できます。ただし、どの費用が対象となるか明確に整理し、領収書など確実な証跡を用意することが重要です。

さらに、「相続税の取得費加算の特例」を活用すれば、相続税額のうち一定額を取得費に上乗せでき、課税対象となる譲渡所得をさらに減らせます。この特例の適用条件は、相続や遺贈により土地を取得し、かつ相続税が課されたこと、そして相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日（実質「相続開始から３年１０ヶ月以内」）までに譲渡した場合に限られます。この期限を超えると特例は使えなくなるため、売却のタイミングにも注意が必要です。

以上のように、取得費や譲渡費用の計上、そして各種特例の適用は、相続した土地の売却において税務面で大きく影響します。ご不安な場合は、税理士など専門家への相談をお勧めいたします。

売却のタイミングと節税を意識した判断ポイント

相続した土地を売却する際には、売却のタイミングによって税負担が大きく変わるため、節税につながるかどうかを見極めることが重要です。

まず、譲渡所得税の税率は「長期譲渡所得（所有期間5年超）」が所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税で合計約20.315％、「短期譲渡所得（5年以下）」は所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税で合計約39.63％となります。

ただし相続された土地については、所有期間は被相続人の取得日を引き継ぐことができるため、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得として扱われることが多く、実際には税率が高くなるケースは少ない点にご注意ください。

また、「相続税の取得費加算の特例」は、相続開始日の翌日から相続税申告期限（10ヶ月経過後）以降、3年を経過する日までに売却契約を締結することで、取得費に相続税の一部を加算でき、譲渡所得を減らすことが可能です。そのため、該当期間内に売却活動をスタートすることが節税の鍵になります。

最後に、土地を売却して譲渡所得が生じた場合、たとえ税負担がゼロになる特例を適用できる場合でも、確定申告が必要です。売却した年の翌年2月16日から3月15日までに、所定の書類を揃えて申告を行わないと、特例が適用されず、かえって余分な税金を支払うことにもなりかねません。申告漏れにはくれぐれも注意が必要です。

手続き・準備を進める際の注意点と相談のすすめ

相続した土地を売却する際には、手続きの誤りや準備不足により思わぬトラブルや負担増となる可能性があります。まず、相続登記は令和６年４月１日から義務化されており、相続を知った日から３年以内に申請しないと、過料（１０万円以下）が課されるおそれがあります。なるべく早めに必要書類（戸籍謄本、住民票除票、固定資産税評価証明など）を揃えて司法書士へ相談することが望ましいです。

取得費が不明な場合は、一般的に「売却価格の５％」を概算取得費として計算できますが、この方法では税負担が大きくなる恐れがあります。そのため、預金通帳や当時のパンフレットなど、代替資料によって取得費を証明できないか確認しておくことが重要です。特に相続税の申告に関する書類に加え、測量費や仲介手数料などの費用も取得費として計上可能であれば、節税に繋がります。

さらに、「相続税の取得費加算の特例」は相続税の申告期限の翌日から３年以内の売却が条件となっております。また、「空き家売却の３０００万円控除」に関しては併用できませんので、自身にとってどちらの特例が有利か、税理士など専門家への早めの相談が欠かせません。特例の適用漏れを防ぎ、最適な節税策を確実に活用するためにも、迷わず専門家にご相談ください。

次の表では、相続した土地を売却する際に特に注意すべきポイントをまとめています。

以上の内容をご確認のうえ、相続された土地の売却に関しては、まず必要手続きを速やかに進め、資料が揃わない場合は補完方法を模索し、適用可能な税制特例については専門家とともに検討されることを強くおすすめいたします。

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まとめ

相続した土地の売却には、登記費用や印紙税、譲渡所得税などの諸費用や税金が発生します。これらは所有期間や取得費の算出方法によっても金額が大きく変わりますので、計算には正確さが求められます。特例制度の活用や必要書類の準備も重要であり、早めの情報収集と専門家への相談がトラブル回避と納得の売却成功へつながります。安心して土地を手放すためにも、万全な準備と確実な対策を進めていきましょう。