マンション売却時の査定や流れはどうする？現地調査や費用についても紹介

マンション売却の査定の種類とその流れ

マンションの売却をお考えの方には、まず査定の方法の違いを理解いただくことが大切です。査定には代表的に「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（実地査定）」の二つがありますが、状況に応じて使い分けることでスムーズに進められます。

まず、「机上査定」は、インターネットや電話で所在地・広さ・築年数などの情報を伝えるだけで、過去の取引事例や公示価格をもとに価格を出してもらえます。手軽で早く結果が得られるものの、現地の状態が反映されづらいため、おおまかな目安としてご活用いただけます（例：最短当日～3日程度で提示されるケースがあります）。

一方、「訪問査定」は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れて、部屋の内装・設備の状態、日当たり、周辺環境などを確認して査定する方法です。机上査定より精度が高く、実際の売出し価格の検討に適しています。結果の提示までには１週間～１０日程度かかる場合が多いです。

なお、特別な事情がある場合（相続評価や裁判所等への提出など）には、不動産鑑定士による「鑑定評価」が用いられることがありますが、一般的な売却では必要ありません。

現地調査（訪問査定）のポイントと実施の流れ

訪問査定では、不動産の担当者が実際に現地を訪れ、室内、共用部分、周辺環境などを目視して査定を行います。例えば、リビング・浴室・キッチンなどの内装状態だけでなく、管理状況や耐震基準（たとえば新耐震基準への適合）も評価対象となります。周辺環境では駅へのアクセス、騒音・におい、日当たり、眺望なども重要なチェック項目です。

訪問査定の実施当日は、担当者との挨拶・ヒアリング（例えば売却の理由やリフォーム状況、住宅ローンの残債、設備の不具合など）があり、その後室内調査が30〜60分程度行われます。最後に質疑応答やまとめの時間があり、全体では1〜1.5時間程度の時間を確保しておくと安心です。

査定結果は、調査後すぐに提示されることは稀であり、担当者が会社へ戻って資料分析を行い、通常は3日から1週間程度で査定書として送付されます。可能であれば対面で説明を受け、査定額の根拠を丁寧に確認しておくことが望ましいです。

訪問査定当日までに準備しておくとよいことには、室内のできる範囲での掃除、チェックしてほしい点や設備の状態を整理しておくこと、関連書類（間取り図、管理規約、リフォーム履歴、住宅ローン残高など）をまとめておくことがあり、査定の精度向上やスムーズなやりとりに役立ちます。

査定から契約までにかかる主な費用とタイミング

マンションの査定そのものは、通常、費用がかからないことをご安心ください。ただし、売却を進めるにつれて発生する費用や税金がありますので、主な項目とその支払い時期を下表で整理しました。

以下、それぞれの項目について詳しく説明いたします。

まず、査定そのものには費用はかかりません。これは、査定は売却希望者へ提供するサービスとして、不動産会社側で負担するものであるためです。ただし、実際の売買契約に進むと印紙税などが発生します。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼付し、その上に消印を押すことで納付されます。金額は契約額により異なり、たとえば売買価格が一千万円超～五千万円以下の場合、軽減措置適用で一万円となります（本則は二万円）。

住宅ローンが残っている場合、完済後に抵当権抹消登記が必要になります。登録免許税は不動産１件につき1,000円で、土地と建物の2件分で2,000円ほどかかります。また、司法書士に依頼する場合は別途1万～3万円程度の報酬が必要です。

最後に、売却益が出た場合には譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得税は翌年の確定申告（2～3月）で、住民税は翌年6月頃に支払う必要があります。

このように、査定以外にも契約前後から翌年にかけて発生する費用と納税のタイミングを把握しておくことが、安心した売却活動につながります。

マンション売却を検討される方が知っておくべき査定後の次のステップ

査定結果を受け取ったあとは、売却活動を進めるための重要な一歩として「媒介契約」を結ぶことになります。媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼するための契約で、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三種類があります。それぞれ報告義務やレインズへの登録義務が異なるため、ご希望に応じて選択することが大切です。たとえば、こまめな報告が欲しい場合は専任または専属専任媒介契約がおすすめです。

媒介契約締結後は、不動産会社と協力して「売り出し価格」を決め、具体的な売却活動が開始されます。売り出し価格の設定にあたっては、市場の相場や類似物件の状況、路線価などをふまえたうえで、不動産会社の査定結果を参考に現実的かつ希望に近い価格を検討されることが重要です。

以下は媒介契約の種類と特徴をまとめた表です。

媒介契約のあとは、内覧対応や買い手との条件交渉、売買契約の締結へと進みます。この流れをスムーズに進めるためには、物件の魅力をしっかり把握しておくこと、内覧時に清潔で明るい印象を心がけることが大切です。

当社では、自社ホームページにて、媒介契約後の売却活動の進め方や内覧準備のポイント、物件の魅力を伝えるアドバイスなどを随時ご案内しております。査定後の次のステップでお悩みの際は、お気軽にお問い合わせください。売却活動を最後まで親身にサポートさせていただきます。

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まとめ

マンションの売却を検討される方にとって、査定の種類やその流れ、現地調査のポイント、さらには費用について正しく知ることは非常に重要です。査定を受ける際に気をつけるべきポイントや、実際の売却活動までの全体像がわかると、安心して一歩を踏み出すことができます。この記事を通じて、基本的な流れや必要な準備が整理できた方も多いのではないでしょうか。ご自身の状況やご希望に合わせて進めていくことが成功の第一歩となります。疑問点や不安がある方は、お気軽に自社ホームページよりお問い合わせください。安心してマンション売却を進めるサポートを今後も丁寧にご案内してまいります。